شراء بناية استثمارية في عجمان: احسب الدخل الحقيقي قبل العائد

عندما تُعرض بناية للبيع بعائد 8% أو 9%، لا تبدأ بالنسبة. ابدأ بقائمة الوحدات والعقود والتحصيل. النسبة النهائية لا تساوي شيئًا إذا كان الدخل المستخدم في الحساب غير محصل فعليًا أو إذا كانت المصاريف الأساسية خارج الصورة.

الخطوة الأولى: ما الدخل الموجود اليوم؟

احصر كل وحدة: نوعها، إيجارها السنوي، بداية العقد ونهايته، وحالة السداد. افصل بين الدخل المتعاقد عليه والدخل الذي تم تحصيله. المحل الشاغر لا يدخل كإيجار حالي، والوحدة التي يدفع مستأجرها متأخرًا تحتاج أن تظهر كما هي.

الإشغال يهم أكثر من الرقم الإجمالي

بناية تحقق دخلًا جيدًا مع شغور منخفض وانتظام في التحصيل تختلف عن بناية تحمل الرقم نفسه على الورق لكن جزءًا من وحداتها غير مؤجر أو عقودها على وشك الانتهاء. راجع تاريخ الشواغر، لا صورة يوم المعاينة فقط.

اطرح تكلفة تشغيل المبنى

ضع في الحساب الصيانة، المصاعد، النظافة، الحراسة إن وجدت، الكهرباء والمياه للمناطق المشتركة، عقود الخدمات، التأمين وأي مصروفات يتحملها المالك. النتيجة بعد هذه البنود هي الأقرب إلى صافي دخل التشغيل.

مثال بسيط يوضح الفرق

إذا كان الدخل السنوي المحصل 500,000 درهم، وتبلغ مصروفات التشغيل 70,000 درهم، فصافي دخل التشغيل قبل التمويل والضرائب الخاصة بالحالة هو 430,000 درهم. إذا كان سعر الشراء 5,000,000 درهم، يكون العائد التشغيلي التقريبي 8.6%. لو استخدمت الدخل الإجمالي بدل الصافي، ستحصل على 10%؛ فرق كبير سببه طريقة الحساب فقط.

اختبر سنة سيئة قبل أن تشتري

أعد الحساب مع وحدة أو وحدتين شاغرتين، أو مع مصروف صيانة أعلى، أو عند انتهاء عقد محل رئيسي. إذا أصبح العائد غير مقبول بمجرد تغير بسيط، فأنت أمام استثمار حساس يحتاج سعر شراء مختلفًا أو احتياطيًا أكبر.

قيمة الأرض والمبنى لا تختفي بسبب العائد

العائد مهم، لكنه ليس المقياس الوحيد في البنايات. راجع مساحة الأرض، موقعها، الاستخدام، عمر المبنى وإمكانية التطوير مستقبلًا. قد تكون هناك قيمة عقارية لا تظهر في دخل السنة الحالية، لكن لا تستخدمها لتغطية ضعف واضح في التحصيل.