كيفية حساب العائد الحقيقي عند شراء بناية استثمارية في عجمان

أكثر رقم يُساء استخدامه في إعلانات البنايات هو «العائد». قسمة الإيجار المكتوب في كشف الوحدات على السعر تعطي عائدًا إجماليًا أوليًا، لكنها لا تخبرك بما يبقى بعد الشواغر والمصاريف والتحصيل الفعلي.

ابدأ بالدخل المحصّل لا بالدخل المتوقع

أنشئ كشفًا لكل وحدة: نوعها، رقمها، الإيجار السنوي، بداية العقد ونهايته، المدفوع والمتأخر، التأمين، وعدد الشيكات. طابق العقود مع إثباتات التحصيل. الوحدات الشاغرة تُحسب بإيجار سوقي متحفظ مع فترة شغور، ولا تُضاف كأنها دخل قائم.

المعادلات الأساسية

إجمالي تكلفة الشراء يشمل السعر ورسوم التسجيل والوساطة والتقييم والتمويل والتجهيز العاجل. أما أقساط القرض والفائدة فتعالج عند حساب العائد على رأس المال، ولا تُخلط مع صافي تشغيل العقار عند مقارنته بعقار آخر.

ما المصاريف التي تُنسى عادة؟

• صيانة المصاعد والتكييف والمضخات وأنظمة الحريق.
• الكهرباء والمياه للمناطق المشتركة.
• الحراسة والنظافة وإدارة العقار.
• التأمين والرسوم والخدمات.
• الإصلاح بين مستأجر وآخر وعمولات التأجير.
• احتياطي للأعمال الكبيرة مثل العزل والواجهة والمصعد.

مثال افتراضي واضح

بناية سعرها 5,000,000 درهم وإيجاراتها المتعاقد عليها 500,000 درهم تبدو بعائد إجمالي 10%. إذا افترضنا شغورًا وعدم تحصيل قدره 25,000 درهم ومصاريف تشغيل وصيانة قدرها 80,000 درهم، يصبح صافي دخل التشغيل 395,000 درهم. العائد الصافي على السعر وحده 7.9%. وإذا كانت رسوم الشراء والتجهيز 200,000 درهم، يصبح العائد على إجمالي تكلفة 5,200,000 درهم نحو 7.6%. هذه أرقام تعليمية وليست تقديرًا للسوق.

اختبر ثلاثة سيناريوهات

اعمل سيناريو أساسيًا، ومتحفظًا مع شغور وصيانة أعلى، ومتفائلًا واقعيًا بعد تجديد العقود. إذا انهار العائد بمجرد شغور وحدتين أو إصلاح مصعد، فالهامش ضعيف. راجع أيضًا عمر العقود؛ الإيجارات القديمة القابلة للزيادة ليست زيادة مضمونة قبل فحص القانون والعقود والسوق.

التقييم لا يساوي دراسة الدخل

خدمة التقييم العقاري الرسمية مفيدة لتحديد قيمة حالية لغرض رسمي، لكنها لا تعفي المستثمر من فحص كشف الإيجارات والعقود والمصاريف الفنية. القيمة والعائد مرتبطان لكنهما ليسا الشيء نفسه.

الملف المطلوب قبل الشراء

سند الملكية والمخطط، كشف الوحدات، العقود المصدقة، سجل التحصيل، المتأخرات، التأمينات، فواتير الصيانة، عقود الموردين، فحص فني، وأي مخالفات أو مطالبات. اطلب إقرارًا من البائع بصحة هذه البيانات واربط جزءًا من التسوية بتسليم الملف كاملًا.