قبل شراء بناية مؤجرة: كيف تتأكد أن الدخل المكتوب هو الدخل الحقيقي؟

في صفقة البناية، كلمة «الدخل السنوي» تحتاج دائمًا إلى سؤال ثانٍ: دخل متعاقد عليه أم دخل محصل؟ الفرق بين الرقمين يمكن أن يغير العائد وقيمة الصفقة بالكامل. لذلك لا تعتمد على كشف مختصر؛ ابنِ صورة الدخل وحدة بوحدة.

ابدأ بجدول وحدات كامل

يجب أن ترى رقم كل وحدة، نوعها، حالة الإشغال، الإيجار السنوي، بداية العقد ونهايته، وعدد الدفعات. إذا كان هناك محل أو شقة شاغرة، تظهر كشاغرة ولا تُعامل كإيجار متوقع داخل الدخل الحالي.

طابق العقود مع التحصيل

اجمع عقود الإيجار ثم قارنها بالشيكات أو التحويلات أو إثباتات التحصيل. وجود عقد بقيمة معينة لا يعني أن المالك حصل على كاملها. سجّل المتأخرات والشيكات المرتجعة وأي تخفيضات أو تسويات.

انتبه للعقود التي تنتهي قريبًا

إذا كانت نسبة كبيرة من دخل البناية تعتمد على عقود تنتهي بعد أشهر، فأنت لا تشتري فقط دخل السنة الماضية؛ أنت تشتري أيضًا احتمال التجديد. راجع مستوى الإيجارات الحالي في السوق وحالة المستأجرين بدل افتراض استمرار الأرقام تلقائيًا.

التأمينات والدفعات المقدمة ليست دخلًا سنويًا

فرّق بين التأمينات القابلة للرد، والإيجارات المحصلة مقدمًا، والدخل الذي يخص الفترة بعد انتقال الملكية. يجب أن يحدد عقد البيع كيف تتم تسوية هذه المبالغ بين البائع والمشتري.

اجمع مصاريف المالك في ملف واحد

الصيانة، المصعد، الحراسة أو النظافة، المرافق المشتركة، التأمين وعقود الخدمات تقلل الدخل الذي يبقى للمستثمر. إذا لم تكن المصاريف واضحة، لا تحسب عائدًا صافيًا وكأنها صفر.

اعمل مطابقة نهائية قبل النقل

قبل إتمام الشراء، حدث جدول الوحدات لأن حالة الإشغال والتحصيل قد تتغير بين أول تفاوض ويوم النقل. اطلب كشفًا نهائيًا بما تم تحصيله وما بقي مستحقًا ومن سيحصل على الدفعات المستقبلية.