كيف تفحص عقد الإيجار والدخل الحالي قبل شراء بناية مؤجرة

كشف الإيجارات الذي يرسله البائع نقطة بداية، وليس إثبات دخل. المشتري يحتاج إلى مطابقة كل وحدة بعقدها المصدق والتحصيل الفعلي وحالة الإشغال والتأمين، ثم خصم المصاريف والالتزامات التي تنتقل معه.

أنشئ جدولًا للوحدات

خصص سطرًا لكل شقة أو محل أو استوديو: رقم الوحدة، النوع، المساحة، اسم المستأجر، بداية العقد ونهايته، الإيجار، عدد الشيكات، المحصل، المتأخر، التأمين، وحالة الوحدة. إجمالي هذا الجدول يجب أن يطابق عدد الوحدات المصرح بها والموجودة فعليًا.

طابق ثلاثة أدلة

1. العقد: نسخة واضحة ومصدقة بحسب الإجراء.
2. التحصيل: كشف حساب أو إيصالات ونسخ الشيكات، مع تمييز المرتجع أو المؤجل.
3. الإشغال: معاينة وعدادات ومفاتيح أو تأكيد إدارة العقار.

في عجمان توجد خدمات رسمية لتصديق العقود السكنية والتجارية. وجود عقد غير مصدق أو منتهي لا يعني تلقائيًا أنه بلا أثر، لكنه يتطلب مراجعة قانونية ولا يجوز تقديمه للمشتري كدخل مستقر من دون بيان وضعه.

افصل بين أربعة أرقام

• الإيجار المتعاقد عليه.
• الإيجار المستحق حتى تاريخ الفحص.
• المبلغ المحصل فعلًا.
• الإيجار السوقي المتوقع عند التجديد.

لا تجمعها في خانة واحدة. قول «الإيجارات قابلة للزيادة» احتمال يحتاج إلى فحص العقد والسوق والإجراءات، وليس دخلًا قائمًا يضاف إلى العائد.

المتأخرات والتأمينات والشيكات

حدد من يملك حق تحصيل الأقساط التي تستحق بعد يوم النقل، وكيف تُسلَّم الشيكات والتأمينات، ومن يتحمل متأخرات الخدمات أو الصيانة. اعمل كشف تسوية موقعًا في يوم التسجيل يوضح المبالغ التي تخص البائع والمشتري.

افحص المصاريف بنفس الدقة

اطلب فواتير الكهرباء المشتركة والصيانة والحراسة والنظافة والمصاعد وأنظمة الحريق والإدارة والتأمين. راجع الأعمال الكبيرة المؤجلة؛ بناية تبدو بعائد جيد قد تحتاج عزلًا أو مصعدًا أو مضخات خلال أشهر.

اختبر المستأجر والتركيز

الدخل الذي يعتمد على مستأجر تجاري واحد أكثر حساسية لخروجه. راجع مدة العقد والضمانات والنشاط وقدرته على السداد. وفي الوحدات السكنية، راقب نسبة الشغور وتكرار التأخر وتكلفة إعادة التأجير.

شروط الحماية في عقد الشراء

• إقرار البائع بصحة كشف الإيجارات وعدم وجود عقود أو خصومات غير معلنة.
• تسليم العقود والشيكات والتأمينات في محضر.
• آلية تسوية الإيجار المدفوع مقدمًا.
• حق المشتري في إعادة الفحص إذا تغير الإشغال قبل النقل.
• معالجة أي فرق جوهري يظهر قبل الإتمام.

بعد المطابقة، احسب صافي دخل التشغيل والعائد على إجمالي تكلفة الشراء. لا تشتري نسبة مكتوبة في إعلان؛ اشترِ تدفقًا نقديًا استطعت تتبعه وحدة بوحدة.